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　　文 |《财经》记者 唐郡

　　裁剪 | 张威 袁满

　　新增房贷利率创历史新低之际，存量房贷利率有望陪同下调。

　　7月14日，国务院新闻办公室举办的2023年上半年金融统计数据情况发布会上，就“个东说念主住房贷款提前还款大幅增多”的情况，中国东说念主民银行（下称“央行”）货币战略司司长邹澜暗示，“按照市集化、法治化原则，营救和饱读吹生意银行与借债东说念主自主协商变更公约约定，或者是新披发贷款置换原本的存量贷款。”

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　　招商证券银行业首席分析师廖志明以为，这意味着存量房贷利率有望下调。同期，廖志明暗示，存量房贷利率下调将会彰着加大银行事迹压力，荒谬是个东说念主住房贷款占比高的银行。

　　一位国有大行信贷业务细密东说念主对《财经》记者暗示，个东说念主住房贷款利率的下调将对银行诡计酿成很大压力，但不蜕变惟恐也比拟难。

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　　“笔据央行今天表态，存量房贷利率蜕变可有两种作念法——径直降（变更公约条件）、波折降（贷款以新换旧）。”招联首席究诘员董希淼暗示，下一步，残酷通过市集利率订价自律机制，约定银行存量房贷利率蜕变的总体原则；残酷各家银行总行出台具体决议，明确“径直降”“波折降”的条件、轨范、历程。

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　　多家国有大行北京地区个贷客户司理暗示，现在尚未接到相干战略蜕变示知。

　　住户提前还款增多

　　央行饱读吹存量房贷利率蜕变的配景是住户提前还贷增多。

　　个东说念主住房贷款利率基本由5年期以上LPR（贷款市集报价利率）加点细目。以北京为例，面前各大银行广大施行首套房贷利率为5年期以上LPR+55基点，二套房贷利率为5年期以上LPR+105基点。

　　2022年以来，跟着LPR不休下调，重叠央行等相干处分部门对首套房贷利率加点幅度进行蜕变，新披发的房贷利率不休下行。据邹澜先容，上半年新披发个东说念主住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点，亦是有统计以来最低水平。而据机构此前测算，约70%的存量房贷利率在5%傍边。

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　　“尽管贷款市集报价利率下行了0.45个百分点，但因为公约约定的加点幅度在公约期限内是固定不变的，前些年披发的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增多有比拟大的关系。”邹澜暗示。

　　面前，市集主要通过RMBS（个东说念主住房典质贷款金钱营救证券）早偿率（提前还款率）来不雅察住户提前还贷倾向。据惠誉博华测算，截止2023年一季度末，银行间RMBS提前还款率指数跳升6个百分点，高涨至14.45%，为近五年最高值。中外洋汇来去中心公布的RMBS条件早偿率指数泄漏，该指数于6月12日录得0.2155的历史高位。

　　据邹澜先容，上半年个东说念主住房贷款累计披发3.5万亿元，较客岁同期多披发跳跃5100亿元，但统计数据泄漏的个东说念主住房贷款余额总体还稍许减少少许，这主如果因为答理收益率、房贷利率等价钱关系还是发生了变化，住户使用入款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的气象大幅增多。

　　最新数据泄漏，2023年6月，活期入款加权平均利率为0.23%，同比下落0.09个百分点，依期入款加权平均利率为2.22%，同比下落的0.12个百分点。而笔据《中国银行业答理市集年度叙述（2022年）》，2022年银行答理各月度平均收益率为2.09%，约为新披发房贷利率的一半。

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　　“这种气象对住房需求并不组成影响，它是一个住户金钱树立的蜕变。”邹澜暗示，“提前还款客不雅上对生意银行的收益也有一定的影响。按照市集化、法治化原则，咱们营救和饱读吹生意银行与借债东说念主自主协商变更公约约定，或者是新披发贷款置换原本的存量贷款。”

　　银行濒临两难

　　多位银行业分析东说念主士以为，央行此番表态，意味着生意银行存量房贷利率有望下调。不外，多位大行个贷司理暗示，该行还莫得出台相干战略。

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　　存量房贷利率谁能降？何如降？降若干？仍需进一步明确。

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　　董希淼将央行所提蜕变形势归纳为“径直降”（变更公约约定）和“波折降”（贷款以新换旧）。前者不存在战略勤奋，由银行与借债东说念主协商蜕变即可，但银行方面难有主动蜕变的能源，需要央行勾通；后者可能还触及战略层面蜕变、改进。

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　　内容上，在一些较为熟谙的金融市蚁合，当借债东说念主碰到利率下行，不错聘请摄取“refinance”（再贷款）等市集化形势来裁减利息本钱。简而言之，即是通过提前还款后再行请求贷款，使我方享受更优惠的利率。

　　2017年前后，国内银行曾经推出访佛再贷款功能的“转按揭”产物，即通过担保公司担保等时间把住房按揭从一家银行转到另一家银行。这一过程中，生意银动作了扩大贷款限制，可能和会过裁减贷款利率来取得贷款。“监管缅想银行无序竞争，同期也幸免过度刺激房地产，自后叫停了转按揭。”董希淼暗示。

　　关于本次“波折降”的操作上，董希淼以为，贷款置换原则上应限于本行，不应饱读吹跨行“转按揭”。“下一步，残酷通过市集利率订价自律机制，约定银行存量房贷利率蜕变的总体原则；残酷各家银行总行出台具体决议，明确径直降、波折降的条件、轨范、历程。”董希淼称。

　　多位分析东说念主士暗示，存量贷款利率下调也意味着将加大银行诡计压力。据央行泄漏，面前银行净利差已收窄至1.7%隔邻，已处于十余年来较低水平。下调存量房贷利率，意味着生意银行繁殖金钱收益率将进一步下行，持续施压银行利差，加大生意银行盈利压力。

　　另一方面，提前还款自己亦令银行诡计承压。

　　截止3月末，个东说念主住房贷款余额接近40万亿元，占存量东说念主民币贷款余额的比重约17%。同期，存量房贷绝大大宗是购房自住的，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率永恒在0.5%以下。有银行业东说念主士指出：“房贷对银行来说是优质金钱之一，其收益齐在营收中占了很大的比例，关于部分银行来说，提前还房贷意味着要在短期内找到访佛优质金钱，而这并非易事，会普及银行的本钱。”

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　　值得珍贵的是，在华夏地产首席分析师张大伟看来，央行方面的魄力是饱读吹而非强制要求，银行主动下调存量房贷利率能源不及。同期，他暗示，即便下调存量房贷利率，也不一定好像阻拦住户提前还贷，“有才气提前还款的，利息再低也提前还款了”。

　　董希淼亦领导，对借债东说念主来说，不要因为央行表态就念念虽然地以为存量房贷利率一定得降、会降。“决定权仍然在银行，降或不降齐正当合规。”

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